בניין מסוכן הוא ביטוי כשלעצמו נשמע מסוכן, וקשה לחשוב על מישהו שירצה או יסכים לגור בבניין כזה. יחד עם זאת, כשמסתכלים על המצב בשטח, מבינים שבבתים האלה מתגוררים כמה אנשים, לא בגלל שהם לא מפחדים או אדישים, אלא בעיקר בגלל שהם לא יכולים לממן את תיקון המבנה. החדשות הרעות הן שאפילו לא ניתן לקבל משכנתא לבניין מסוכן למימון שיפוץ המבנה. החדשות הטובות הן שאם וכאשר יגיע מקור מימון לתמוך בנושא, ניתן לסיים את תיקון המבנה ולהחזירו לבטיחות תוך זמן קצר, בהתאם לבעיות מהן סובל הבניין.
מהו בעצם מבנה מסוכן?
בניין מסוכן הוא בניין שעצם קיומו יוצר סכנה עבור האנשים המתגוררים בו או עבור האנשים הנמצאים בסביבתו ויש צורך לבצע עבודות שיפוץ מבנים משותפות ושיקום מבנים. לשאלה האם מדובר בעצם בבניין מסוכן או לא ניתן לענות רק על ידי גורם מוסמך בעל הסמכה בתחום הנדסת בניין, כלומר מהנדס בניין. הגדרת המבנה כמבנה מסוכן יכולה להינתן רק על ידי הרשות המקומית שבשטחה נמצא המבנה וזאת על פי חוק עזר מבנים מסוכנים שקיים בכל רשות מקומית. ככלל, המחוקק הישראלי הסמיך את הרשויות המקומיות לטפל בכל נושא המבנים המסוכנים, לרבות בדיקה, התראה, פיקוח ואף מתן צו בניין מסוכן, ובעקבות זאת הרשויות המקומיות הוציאו תקנון ספציפי המגדיר את כל ההגדרות הנדרשות. על הנושא למהדורה זו.
בדיקת מהנדס של מבנה מסוכן
ככלל, הגדרת בניין כבניין מסוכן ניתנת על ידי מהנדס בניין או מפקח בניין אשר בוחן את המבנה לפני ולפני מתן צו בניה מסוכן. במסגרת זו נבדקים יסודות המבנה, העמודים התומכים והקירות נושאי העומס, מעטפת המבנה וכמובן הקירות בכל אחת מדירות הבניין ובחדר המדרגות של המבנה. בכל אחד מהמקומות הללו יכולים להיות רמזים למצב המבנה, כאשר לרוב בבניין מסוכן אנו רואים ברזל חשוף, קוביות גבס שנשרו, סדקים משמעותיים וארוכים בקירות המבנה, קורות פלדה של המרפסות. , גם כשהם מחלידים וחשופים מחיפויי הבטון והגבס, כולל הרבה חלודה, הרבה רטיבות ומעט מאוד אסתטיקה.
לאחר שמהנדס הקונסטרוקציה ערך את הבדיקות הנדרשות והחליט כי אכן מדובר בבניין מסוכן, כלומר בבניין שעלול להתמוטט באופן חלקי או מלא ואף באופן ספציפי מאוד, עליו להוציא צו בניה מסוכן שהופך אותו רשמית למבנה. לא ניתן החלטה או שיקול דעת למהנדס מעבר לשיקול דעת מקצועי. לאחר שהמהנדס הגיע למסקנה המקצועית כי המבנה מסוכן, עליו להוציא צו בניין מסוכן ללא כל התחשבות בדיירים או כל טענה אחרת מכל כיוון אחר.
בניין מסוכן והרשויות
בהתאם לרמת המסוכנות הגלומה בבניין, בסמכות הרשות המקומית גם לפנות את הבניין של דייריו, למנוע כניסת עוברי אורח לחצרי הבניין ובעיקר לשמור על שטח סטרילי מסביב למבנה. מבנה על מנת להבטיח שאיש לא ייפגע אם וכאשר יתרחש אירוע קריסה. בנוסף לכך, להגדרת מבנה כמבנה מסוכן השלכות רבות נוספות, שעל חלקן נדון בשורות הבאות.
בניין מסוכן והדיירים
למרות מה שנהוג לחשוב, הוצאת צו בנייה המסוכן לבניין מסוים, לא אומר בהכרח שדיירים צריכים לעזוב את הבניין לאלתר ושהבניין הופך לבניין סטרילי עד לשיקום. למעשה, ברוב המקרים נמצא צו בניין מסוכן גם למבנים שהתגלו בהם ליקויים מסוימים העלולים לסכן את המבנה, גם אם לא מדובר בסכנה ברורה ומיידית וגם אם לא מדובר בסכנה צדדית. סכנה משמעותית. במקרים אלו דיירים יכולים להמשיך להתגורר בבניין ואין צורך לפנות את הבניין לאלתר. עם זאת, חשוב להבין את הדברים הבאים: מרגע מתן צו בניין מסוכן, האחריות לכל מה שיכול לקרות כתוצאה מאותו סיכון עוברת למעשה אל דיירי הבניין ובעלי הדירות.
לדוגמה, אם המבנה מוגדר כבניין מסוכן עקב ניתוק אריחי שיש מהחיפוי החיצוני של המבנה ויצירת סכנת פגיעה בעוברים ושבים הקרובים למבנה, לאחר שהמבנה הוגדר כמבנה מסוכן על ידי נפוץ, האחריות לכל נזק שייגרם לאותו אדם על ידי אותם אריחים הנופלים לפתע מלמעלה, חלה על דיירי הבניין.
מה המשמעות של צו בניין מסוכן?
ישנם גם מקרי קיצון בהם צו מבנה מסוכן שמצריך פינוי מיידי של כל דיירי הבניין ומונע מעברים ושבים להתקרב למבנה. צו כזה נמצא כאשר מהנדס הקונסטרוקציה שבדק את המבנה מגיע למסקנה שמצב המבנה כה רעוע, עד שהסכנה של מצב בו אדם עלול להיפגע היא סכנה ברורה ומיידית שהדרך היחידה לעשות זאת. למנוע את זה פשוט לא להיות בסביבה. במקרים אלו העירייה תוציא גם נגד שוכרי הנכס צו פינוי, צו שעל הדיירים לעמוד בו על פי חוק. דבר נוסף שחשוב לדעת: פוליסות ביטוח רבות מתנות את תנאי הפוליסה בכך שהמבנה לא יוגדר כבניין מסוכן. למשל, אם אתם מבטחים את המבנה שלכם מפני רעידות אדמה, שריפות או הצפות, או אפילו אם אתם מבטחים את המבנה בביטוח דירה רגיל, סביר מאוד להניח שברגע שיינתן צו בניין מסוכן נגד המבנה, הביטוח אינו תָקֵף. במקרים רבים, הדיירים מוכנים לחיות עם הידיעה שבבניין בו הם מתגוררים יש צו בניין מסוכן ואינם ממהרים לטפל בפסולת לפינוי הצו מתוך מחשבה ש"מסוכן זה מסוכן, אבל אל תגזימו. "אבל בכל הנוגע לביטוח דירה, הביטוח הזה הוא אחד הזרזים לבצע את כל התיקונים הנדרשים על מנת להסיר את הצו ולהחזיר את תוקף פוליסות ביטוח הדיירים של הבניין.
קבלת משכנתא על בניין מסוכן
בישראל ישנם מספר מבנים מסוכנים שרמת הסיכון שלהם נמוכה מאוד כך שגם אם הם מוגדרים ככאלה, הם עדיין משמשים למגורים ללא כל בעיה. ברור שהבניינים הללו יהפכו מסוכנים יותר ויותר עם הזמן והמצב אמור להשתנות עבורם בעתיד, אך לעת עתה הם עדיין יכולים לשמש את יושביהם. בבניינים אלו הזדמנות לרכישת דירה יכולה להיות משקיע נדל"ן שרוצה לרכוש דירה במחיר הנמוך ביותר, להשביח ולמכור אותה ברווח, או אפילו לשמור אותה כנכס בר העברה שמביא דמי שכירות חודשיים.
מהבחינה הזו חשוב להבין שאף בנק בישראל לא מעניק הלוואה לרכישת דירה או נכס בבניין מסוכן, ולא בכדי. בעצם, הלוואת משכנתא היא הלוואה שהבנק מעניק ללווה בתמורה למשכנתא על הנכס אותו מתכוון הלווה לרכוש באמצעות כספי ההלוואה. משכון זה משמש את הבנק במקרה שהלווה לא יעמוד בהתחייבויותיו להחזר ההלוואה. במקרה זה, הבנק יכול לקחת את הדירה הממושכנת, להעמיד אותה למכירה ולהשתמש בכספים שהתקבלו ממכירת הנכס לכיסוי חובו של הלווה לבנק.
קבלת הלוואה על בניין מסוכן
כל זה נועד למזער את רמת הסיכון שהבנק לוקח במתן ההלוואה וברור שהבנק לא יהיה מוכן לעשות שום צעד שישיג בדיוק את ההפך, כלומר מגדיל את הסיכון בהלוואה, וזה בדיוק מה קורה כאשר אתה מעניק הלוואת משכנתא למוסד מסוכן. אם יגיע היום שבו יצטרך הבנק לממש את זכותו בנכס הממושכן ולמכור אותו לכיסוי חובו של הלווה, האפשרות שיוכל למכור נכס במבנה מסוכן, בוודאי במחיר השוק שלו, היא כמעט. לא קיים. בדיוק מהסיבה הזו הבנקים פשוט לא נותנים משכנתאות לרכישת מבנים מסוכנים או דירות בבניינים מסוכנים. עם זאת, הסבירות שמישהו ירצה לרכוש דירה בבניין מסוכן אף היא קטנה, ולכן חוסר האפשרות לקבל משכנתא לבניין מסוכן בולטת במיוחד במקרים בהם המשכנתא נועדה לשיפוץ המבנה המסוכן עצמו. נניח שבעלי הדירות בבניין המסוכן רוצים לתקן את הבניין ולהביאו לתנאי מגורים מתאימים ובטוחים. סביר מאוד שחלק מהשוכרים יזדקקו להלוואת משכנתא על מנת לממן את חלקם בתהליך, אך כפי שאמרנו קודם, אותם שוכרים לא יוכלו לקבל את המשכנתא הנדרשת אם הנכס היחיד שיש להם לצורך שעבוד. כנגד ההלוואה עומד הנכס שבבעלותם בבניין המסוכן.
שיפוץ ותיקונים בבניין מסוכן
ולסיום, אם אתם באמת מעוניינים להיכנס לתהליך שיפוץ של מבנה מסוכן ולהחזירו לתנאים תקינים ובטוחים, אולי תוכלו לשכור חברה שתבצע עבורכם את עבודות הגיבוש והשיקום על מנת להשיג את המימון הנדרש לתהליך. חברה זו רשאית לפנות לבנק ולדווח על רמת הסיכון של הנכס, משך הזמן שייקח לשיקום הנכס והמצב בו יהיה הנכס מיד עם סיום השיקום. מידע זה, כאשר מדובר באיש מקצוע המוכן גם לתת את התחייבותו לשיקום הנכס כאמור, יכול במקרים רבים לסייע בשכנוע הבנק למתן הלוואת משכנתא לטובת תהליך השיקום, אפילו אם הלוואה זו תהיה בתנאים הנמוכים מהסטנדרטים, לפחות לפרק הזמן שיצטרך לעבור עד לשיקום המבנה בפועל.
התמודדות עם מבנה מסוכן: כיצד עליכם לפעול?
בכל מקרה בו צו בניין מסוכן לבניין, חשוב לפעול בזריזות להסרת הסיכון ולתיקון הליקויים על מנת לבטל את ההזמנה ולהחזיר את המבנה למצב בטוח. שיקום מבנים מסוכנים יכול לכלול שורה של עבודות הנראות לעין הלא מקצועית כעבודות שיפוץ רגילות, אך בפועל הטיפול במבנים מסוכנים מותר רק לקבלנים ובעלי מקצוע המחזיקים בסיווג המתאים לשיקום מסוכן. מבנים. המשמעות היא שעל מנת שהמהנדס שהטיל את הפקודה לבניין מסוכן לבניין הספציפי יוכל להסיר את הצו גם לאחר טיפול במבנה, חשוב ששיקום המבנה יבוצע על ידי אנשים אשר בעלי ההסמכה המשפטית לכך, אנשי מקצוע המתמחים בשיקום מבנים מסוכנים וחברות שיפוצים לא רגילות.
למעשה, המהנדס שהוציא את הפקודה למבנה מסוכן הוא מהנדס שעובד מטעם רשויות היישוב ואינו המהנדס שצריך ללוות את פרויקט השיקום ואת ניהול הפרויקט והמבנה. לשיקום המבנה על הדיירים להעסיק חברה המתמחה בשיקום מבנים, והיא זו שתגייס את כל אנשי המקצוע הנדרשים לטובת העניין, לרבות מהנדס בניין המתמחה בתחום שיקום מבנים שהוצא כנגדם צו מבנה מסוכן.
שיקום מבנה עם אריחי שיש
שיקום מבנים יכול להסתכם בחיזוק אריחי שיש במעטפת הבניין ויכול לכלול תהליך ארוך ויסודי יותר של שיקום קירות ועמודים, חיזוק יסודות וקירות מעטפת וכדומה. בכל מקרה, הפסולת המתקבלת בבניין צריכה להיבדק על ידי המהנדס שקבע את מסוכנות הבניין ובעקבות כך יש לבצע את התיקונים הנדרשים להחזרת המבנה למבנה בטוח וניתן למגורים. לכן, אם וכאשר מקבלים צו בניין מסוכן לבניין בו אתם מתגוררים, חשוב מאוד להבין את הסעיפים עליהם נקבעה רמת סיכון המחייבת מתן הצו וכן להבין באילו סעיפים. הנכללים בדוח המהנדס, אך אינם רלוונטיים למפגע המבנה.
הסרת צו בניין מסוכן
הסרת צו בניין מסוכן איננה תהליך מינהלי גרידא. המשמעות היא שאין מה לעשות כדי להסיר צו בניין מסוכן, אותו ניתן לסכם על ידי ביקור במשרדים מסוימים, אנשי מקצוע מסוימים או רשויות מסוימות. הסרת צו בניין מסוכן מתחילה תחילה בתיקון כל הליקויים שבגינם ניתן הצו. תיקון הליקויים חייב להתבצע כמצוין לעיל רק על ידי אנשי מקצוע מוסמכים. באופן כללי, הסיבות למהנדס מחליט להגדיר מבנה מסוכן הן בדרך כלל סיבות לא אזוטריות ואינן קטנות מספיק כדי שיטופלו על ידי שיפוצניק חובב. בהנחה שהזמנתם בעל מקצוע המתמחה בשיקום מבנים מסוכנים, ובהנחה שעבודות השיקום הסתיימו בהצלחה, תוכלו לקבל את האישורים שניתן על ידי הקבלן ולהגיע לרשות המקומית בבקשה לבדיקה מחודשת של הקבלן.
פרטים נוספים באתר קבוצת חי מבראשית
